差额计算法是否适用于所有类型的房产?

不是的

差额计算法适合以下类型的房产的出售:

• 永久产权土地(freehold interests in land)

• 阶层所有权单元(stratum units)以及, 以及

• 长期租赁(long-term leases) (至少50年以上租约).

当你购买开发用地时，是否需要声明未来出售时需要使用差额计算法？

不需要

如果在购买开发用地时，您已经支付10%的GST（但该购地合同并没有采用差额计算法），那么出售时是否仍然可以使用差额计算法?

不可以

如果您计划在房产销售中使用差额计算法，您应该寻找哪种类型的开发地产？

差额计算法只能适用于以下情况：

• 当卖家将地产出售给您时使用了差额计算法

• 若出售的地产来源于没有或者不被要求注册GST的个人或机构 (比如一对夫妻出售家庭住宅房给开发商)

• 销售不含GST

• 销售是在物业持续经营的情况下，且所有之前相关的出售都符合差额计算法的适用条件 (提醒您该方法可能会导致您支付更多的税)

如果使用差额计算法并且也在合同中注明，是否需要提供税务发票呢？

不需要

如果开发用地是在2000年7月1日前购买的，在使用差额计算法时会有特殊情况么？

这种情况下，2000年7月1日当天的房产市值，将会被用于计算房产GST的成本价格。

当使用差额计算法时，是否可以将开发房产过程中产生的成本也加入计算用于减少出售利润？

不可以

差额计算法的使用不同于资本利得税 (capital gains tax) 和所得税 (income tax)

在开发地产过程中产生的相关成本无法用于减免出售时产生的利润差额。（例如律师费、印花税、注册费、开发申请费和相关的咨询费、建筑成本、销售和营销成本、细分成本等）

但是，以上这些相关成本产生的GST可能可以单独用于生意经营过程中的GST抵扣项并且通过经营活动报表(Business Activity Statements)申报。关于这一点建议您和会计师沟通。

对于划分的土地或者享有分契产权的房产，如何应用差额计算法呢?

根据GST法规, GSTR 2006/8, 在计算收益时，可以使用包括原本土地价值的任何合理分配或计算方法。

举例

Amy，是一名注册GST的开发商，她用300万澳币的价格购买了2000平方米土地。

在整块土地面积内，每平方的土地价值是等同的。

Amy将整块土地分为三个部分 (3 Lots):

• Lot 1和 Lot 2分别占地700 平方米

• Lot 3 占地600平方米

用于差额计算法的每一部分土地的价值则为:

• Lot 1 = (700/2,000 * $3,000,000) = $1,050,000

• Lot 2 = (700/2,000 * $3,000,000) = $1,050,000

• Lot 3 = (600/2,000 * $3,000,000) = $900,000

如果Amy将Lot 1和Lot 2以180万澳币，Lot 3以150万澳币的价格出售。

在差额计算法下，Amy需要支付的GST金额为

• Lot 1 = ($1,800,000 - $1,050,000) * 1/11 = $68,181.82

• Lot 2 = ($1,800,000 - $1,050,000) * 1/11 = $68,181.82

• Lot 3 = ($1,500,000 - $900,000) * 1/11 = $54,545.45

龙腾提醒

GST虽然计算公式很简单，但结合实际情况经常是非常复杂的且不容忽视的。

在启动开发项目前，建议大家提前有一个充分的计划，以保证长期获益。

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*以上内容绝不是针对法律、理财、投资、税务等领域的个人建议。针对您所遇到的问题，如想获得相关、正确且有效的可行性建议，请务必咨询澳洲持牌专业人士！作者及Longton Legal不承担任何直接或间接的法律责任。*

参考文献

Division 75 of the New Tax System (Goods and Service Tax) Act 1999 (GST Act)

ATO ID 2010/83

GSTR 2006/8