房产开发项目中，开发商必须确保商品及服务税("GST")的正确计算和支付。尤其，在项目的一开始做好充分的计划，保证从始至终的正确是至关重要的。

现行GST相关法律

您是否需要注册GST?

房产开发时，在以下两种情况中，您必须注册GST：

    ·       一个财政年度内，您的营业收入超过或可能超过 $75,000;

    ·       您开发土地或房产的目的是为了获取利润（澳洲税务局("ATO")可能会将该项目视为 “从事房产开发的生意”）

已注册 GST 的个体或公司在完成开发后出售物业时，有义务在售价基础上收取额外 10% 的GST税费。

作为房地产开发商，您很可能是需要注册GST的。

 "从事房产开发的生意" 是什么意思呢？

ATO 在判断您是否 "从事房产开发的生意" 时会考虑以下相关因素：

    ·       不断购买、翻新和出售房产以获得利润

    ·       开发商持有这片土地的时间长度

    ·       该房产是否或者曾经是您的家庭住宅

    ·       该土地是否曾经被开发过

    ·       购买土地时的您的意图

何时该注册GST呢？

您可以在以下情形中注册GST：

    1. 当房产被出售时，或

    2. 房产开发项目开始时。

如果您在项目开始时注册了 GST，您很可能可以在项目的过程中根据您的成本申请 GST 抵免额。这些成本包括建筑成本、土地收购成本等。这些抵免额可用于抵消您即将支付的 GST。

房地产开发中的GST免征

一般来说，现有住宅物业的销售一般免征GST。但是，如果您对该物业进行了开发，则出售房产时可能不会享有GST免征。

而对于开发商来说，经常会从个人购买其家庭住宅物业用于房产开发项目。由于是家庭住宅的关系，买卖的过程不产生GST。例如绝大多情况下，卖家没有注册GST，开发商也无从申请GST抵扣，但是，当开发商在出售开发过的物业时，仍需要支付GST的。

如果出现这种情况，您可考虑主要从以下两种策略来规避为该房产开发项目支付 GST：

    1. 差额计算法；和

    2. 持续经营前提下的出售。

差额计算法 (Margin Scheme)

差额计算法是将您应付给 ATO 的 GST金额降至最低的有效方法。

根据差额计算法，ATO 只要求开发商就销售的利润部分支付 GST。

举例

您从一对即将搬离澳洲的夫妻那购买了一套价值100万澳币的房产，经过对房产进一步开发后，以210万澳币的价格出售。

利润部分的金额为110万澳币。在差额计算法下，您只需支付这部分的GST 10万澳币。(1/11 * $1,100,000)。

如果没有使用差额计算法，您则需要支付最终售价的GST，也就是190,909.09澳币 (1/11 * $2,100,000)。

通过差额计算法，您节省的GST金额超过了 9万澳币。

使用条件

何时可以使用差额计算法呢？

如果出现以下任何一种情况，您极有可能享受差额计算法带来的GST减免：

    ·       您在 2000 年 7 月 1 日之前购买了开发用地（GST相关法律首次生效的时间点）

    ·       如果在 2000 年 7 月 1 日或之后购买该开发用地：

          - 该开发用地的卖家没有或者不需要注册 GST

          - 房产作为现有住宅购买

          - 房产是在持续经营的情况下购买

          - 房产作为免消费税的农业用地购买，或

          -  房产在差额计算法下购买

当然在使用差额计算法前，以下条件仍需满足：

    ·       您和买方都必须同意使用差额计算法

    ·       自 2005 年 6 月 29 日起，以上协议必须通过书面形式在交割日或交割前注明在合同上

    ·       房产过户后不得撤销以上协议（参见 ATO ID 2010/83）

持续经营情况下的出售 (Sale of Going Concern)

在房地产开发中，如果出售的房产正在被出租，则可以视为持续经营情况下的免GST销售。

如果该房产将会被持续出租，则房产的销售可享受GST免征。

但是，这样做的不足之处是可以申请 GST 抵免的额度有限。

举例

您购买了一块空地并在该空地上盖了10 栋联排别墅。

每栋别墅以100万澳币的价格出售。

通常情况下，出售这些空置房产将产生GST。这意味着每套房产的总售价为 110万澳币。 （1,000,000 + 100,000 GST）。

但是，如果将这些联排别墅在建成后就开始出租给租户。

那么，在出售这些出租物业时，租约也相应转移给了买方。这个房产买卖可以定义为在持续经营下的出售。

如果满足以下情况，您可以申请GST豁免：

    ·         您与买家都注册了GST；以及

    ·         您与买家双方都同意并在合同上注明。

在这种情况下，房产的售价可以定在 1,000,000 澳币而非1,100,000澳币。

如果您想满足持续经营的前提，寻求正确的税务及法律建议至关重要。因为这种情况很有可能会被ATO调查并质疑，如果ATO认定该买卖并非在持续经营下的出售，则GST的对应金额是需要支付的。

律师结语

在房产开发项目中，GST 的计算和判定可能会非常复杂，不容忽视。

为保证您的开发项目顺利且最大获利，从项目一开始就制定好合理合法的策略将会使您受益匪浅。

参考文献

Division 75 of the New Tax System (Goods and Service Tax) Act 1999 (GST Act)

ATO ID 2010/83

GSTR 2006/8

*以上内容绝不是针对法律、理财、投资、税务等领域的个人建议。针对您所遇到的问题，如想获得相关、正确且有效的可行性建议，请务必咨询澳洲持牌专业人士！作者及Longton Legal不承担任何直接或间接的法律责任。*